Green Melk
Green Melk@
Green Melk

نکات حقوقی ثمن در معاملات ملکی

‏32 ‏1399/04/08

ثمن ملک

 

بسیاری از خریدارن ملک هنگامی که برای نخستین بار اقدام به  خرید ملک می‌کنند به برخی از تعهدات و حقوق خود آشنایی ندارند و یا از اینکه این تعهدات به نظرشان پیچیده و دشوار هستند و از اینرو ضرورتی برای یادگیری آنها  نمی‌بینند، که همین کم کاری و عدم تلاش برای یادگیری می‌تواند برای این افراد در آینده دچار دردسر شود و خریدار را به تنگناهای حقوقی سوق دهد. در این مقاله قصد داریم به مهمترین وظیفه خریدار ملک یعنی پرداخت ثمن اشاره  کنیم و مطالب را تا جایی که امکان دارد برای شما به زبان ساده بیان نمایییم. لطفاً تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

پرداخت ثمن

اولین و مهم‌ترین وظیفه خریدار ملک پرداخت ثمن معامله است. از کلمه « ثمن » نترسید. ثمن همان بهایی است که شما باید در قبال مال خریداری شده پرداخت نمایید. در این جا و در معاملات ملکی مال همان ملک خریداری شده می‌باشد.بنابراین نخستین و مهم‌ترین وظیفه خریدار پرداخت ثمن است و این کار را می‌تواند به وسیله قیم یا ولی هم می‌توان انجام داد. یکی از شروط صحت معامله معلوم و معین بودن آن است ثمن معین که معمولا وجه رایج یعنی پول می‌باشد. خواه پول رایج کشور، خواه ارز و پول خارجی مانند دلار باشد. برعکس وقتی قرارداد فروش ملک، ثمن مشخص نباشد یا توافق شده است که در آینده میزان آن معلوم و معین شود به آن ثمن شناور می‌گویند.

نحوه تحویل ثمن

پس از اینکه قرارداد تنظیم شد و به امضای طرفین معامله رسید دو طرف موظف و متعهد به اجرای تعهداتِ قراردادی هستند. پرداخت ثمن معامله از وظایف خریدار ملک به شمار می‌رود. که معمولاً  ساز و کار پرداخت پول طی چند مرحله و تا زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به طول می‌انجامد. اینکه مبالغ طی چند مرحله باید پرداخت شود بستگی به توافق دو طرف قرارداد دارد. همچنین فروشندگان معمولاً تسلیم ملک یا آپارتمان را منوط به پرداخت مثلاً 80 درصد یا تمام ثمن معامله می نمایند و تا آن زمان تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) انجام نمی‌شود. حتی اگر با امضای قرداد مالکیت از فروشنده به خریدار انتقال یابد.

  • ثمن و وجه قرارداد ممکن است به صورت نقد یا در قالب چک اعم از عادی یا تضمین شده یا چک بانکی باشد. اما در هرحال تسلیم چک نیز به منزله پرداخت ثمن معامله است و اگر پاس نشود خللی به ماهیت قرارداد وارد نمی‌کند.
  • ثمن باید به فروشنده یا نماینده او مانند وکیل، ولی و قیم که اختیار تحویل و دریافت ثمن را دارد پرداخت شود. پرداخت ثمن ممکن است از سوی فردی غیر از خریدار انجام شود. اما دریافت آن حتماً باید توسط فروشنده یا نماینده او باشد. در غیر اینصورت، فروشنده می‌تواند مدعی عدم دریافت ان باشد. زیرا پرداخت ثمن به شریک یا بردار یا پدر فروشنده، از خریدار در مقابل فروشنده رفع تکلیف نمیکند.
  • اگر خریدار ثمن معامله را نپردازد در صورت عدم قید شرط فسخ، فروشنده فقط باید از طریق دادگاه دادخواست الزام به پرداخت ثمن را بدهد و لاغیر.
  • اگر فروشنده، ثمن را به دلایلی تحویل نگیرد راهکار قانونی این است که خریدار ملک وجه معامله را نزد دادگاه به عنوان سپرده امانت بگذارد و رسید دریافت کند. زیرا اگر درخصوص تاخیر پرداخت ثمن، ضرر و زیان قرارداده باشند با پرداخت آن به صورت سپرده دیگر مشمول ضرر و زیان روزانه نمی‌شود.
  • اگر ثمن به صورت چک پرداخت می‌شود حتما باید مشخصات چک و وجه و تاریخ آن قید شود. اما در برخی موارد مشاهده شده است که برخی با وجود تسلیم چک در قرارداد قید می‌کنند مبلغ فلان ریال نقداً فی‌المجلس پرداخت شد که این اشتباه می‌تواند خطر آفرین باشد.

 

مشاور املاک

زمان تادیه (پرداخت) ثمن

  • اگر در قرارداد برای پرداخت ثمن معامله موعدی تعیین شده است باید در همان زمان اقدام به پرداخت آن نموده و رسید دریافت شود و یا صورت جلسه‌ای در پشت قرارداد تنظیم شود.
  • در مبایعه نامه در قسمت ثمن معامله این گونه قید می‌شود « ثمن معامله به طور مقطوع فلان ریال تعیین گردید. مبلغ فلان نقداً یا طی فقره چک شماره فلان و تاریخ فلان فی‌المجلس به فروشنده یا فروشندگان پرداخت گردید. مبلغ فلان ریال نیز نقداً زمان تنظیم سند در تاریخ فلان پرداخت می‌گردد.
  • اگر پرداخت ثمن معامله پس از موعد مقرر قرارداد باشد، چنانچه برای تاخیریا عدم پرداخت آن توسط خریدار، تاثیر در اختیار فروشنده برای فسخ قرارداد ندارد.
  • اما اگر ثمن دریافت گردد به صورت ضمنی به معنای اسقاط حق خیار فسخ او می‌باشد. اگر برای پرداخت ثمن موعدی تعیین نشده باشد، ثمن حال است. سعنی ثمن باید فوری پرداخت شود مگر اینکه عرف و رویه شرایطی مقرر کرده باشد که بر اساس ان اقدام می‌شود.
  • در معاملات ملکی بخشی از ثمن معامله در هنگام تنظیم سند رسمی از سوی خریدار به فروشنده تسلیم می‌شود. لذا اگر در قرارداد در خصوص پرداخت ثمن معامله و زمان آن شرطی مقرر نشده باشد و با وجودی که خریدار 90 درصد ان را پرداخت کرده باشد. فروشند اگر اذعان کند که تنها زمانی سند رسمی را به نام خریدار انتقال می‌دهد که همه مبلغ ثمن را خریدار بپردازد، قاضی طبق عرف و رویه فروشنده را الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند می‌نماید.
  • اگر در قرارداد در خصوص تعیین دفترخانه اسناد رسمی و زمان تنظیم سند شرطی نشده باشد خللی به عقد ببیع وارد نمی‌کند و خریدار باید تمام ثمن را بپردازد.
  • اگر فروشندگان چند نفر باشند پرداخت ثمن به یکی از فروشندگان موجب برائت خریدار در مقابل سایر فروشندگان نخواهد مگرآنکه یکی از آنها از سایر شرکا وکالت در قبض و دریافت ثمن معامله داشته باشد.

مکان پرداخت ثمن

طبق ماده 280 قانون مدنی ثمن باید در محل وقوع عقد پرداخت شود مگر برخلاف آن شرط شده باشد یا عرف و عادت ترتیب دیگری را مقرر کرده باشد.

تغییر در مقدار ثمن معامله ملکی

اگر طرفین مبلغ معامله را تعیین و قرارداد را امضا کنند به هیچ وجه امکان کم و زیا کردن آن بدون توافق و رضایت طرفین وجود ندارد. بنابراین اگر با رضایت طرفین تعدیلی در ثمن معامله رخ دهد و به امضای آن‌ها برسد باید بر اساس توافق جدید اقدام شود که به آن الحاقیه گفته می‌شود.

 

پرداخت ثمن در معاملات ملکی

شرایط مطالبه و استرداد قسمتی از ثمن در معاملات ملکی

اگرقسمتی از ملک خریداری شده مستحق الغیر درآید فروشنده باید قسمت اضافی دریافتی را به خریدار مسترد کند. اگر مشتری در زمان خرید مطلع از این قضیه بود حق مطالبه خسارت ندارد در غیر اینصورت فروشنده باید از عهده جبران خسارت مشتری برآید.

شرایط مطالبه و استرداد قسمتی از ثمن در معاملات ملکی

معمولاً در قراردادهای پیش فروش ملک یا زمینهای که سابقه ثبت ندارند متراژ ملک به صورت حدودی تعیین می‌شود و فروش نیز بر اساس هر متر مربع قیمت گذاری می‌شود. به عنوان مثال در مبایعه نامه قید می‌شود مورد معامله عبارت است از یک قطعه زمین به متراژ تقریبی 1000 مترمربع از قرار هر متر 6000 تومان است اما بعد معلوم می‌شود ملک 900 متر مربع بوده، لذا فروشنده باید ثمن اضافی از بابت صدمترمربع که موجود نیست را به مشتری مسترد کند.

شرایط مطالبه کل ثمن در معاملات ملکی

اگر پس از انجام معامله، ملک مستحق الغیر درآید فروشنده باید ثمن را به خریدار برگرداند و خسارت را بپردازد. هرچند قرارداد خسارت پیش بینی نشده باشد. اما اگر مشتری آگاه به فساد معامله باشد خریدار یا بایع فقط باید ثمن را پس دهد.  

شرایط مطالبه ارش به واسطه عیب و غبن

اگر ملک مورد معامله دارای عیب باشد و اوصاف مندرج در مبایعه نامه را نداشته باشد و یا خریدار مغبون و متضرر شده باشد چنانچه خیارات قانونی ساقط نگردیده باشد می تواند ارش دریافت نماید. ارش یعنی مال پرداختی به عنوان جبران خسارت. ملاک ارش قیمت زمان تسلیم است نه زمان انعقاد عقد. اگر خریدار به ارش راضی نباشد می‌تواند به واسطه خیار عیب یا خیار غبن معامله را فسخ کند.


put picture
نوشته شده توسط: امید امیدی

دانش آموخته مترجمی زبان انگلیسی، از سال 1393 در زمینه ترجمه و ارائه محتوای فارسی و انگلیسی فعالیت خود را شروع کرده‌ام. پس از مدتی فعالیت در این زمینه علاقمندی خود را در گرایش تولید محتوا یافته و هم اکنون به عنوان کارشناس تولید محتوا با مجموعه خانه سبز افتخار همکاری دارم.

هیچ نظری برای این بلاگ ثبت نشده!

اولین نظر را شما ثبت کنید.
شما هم می‌توانید در مورد این مقاله نظر بدهید.

برای ثبت نظر، لازم است ابتدا وارد حساب کاربری خود شوید.

ورود / ثبت نام

لطفا پیش از ارسال نظر، خلاصه قوانین زیر را مطالعه کنید:

- فارسی بنویسید و از کیبورد فارسی استفاده کنید. بهتر است از فضای خالی (Space) بیش‌از‌حدِ معمول، شکلک یا ایموجی استفاده نکنید و از کشیدن حروف یا کلمات با صفحه‌کلید بپرهیزید.

- نظر شما قبل از نمایش در وبلاگ توسط تیم محتواگذاری بررسی شده و پس از تایید در بخش نظرات وبلاگ نمایش داده می شود.

به کاربران و سایر اشخاص احترام بگذارید. پیام‌هایی که شامل محتوای توهین‌آمیز و کلمات نامناسب باشند، حذف می‌شوند.

- از ارسال لینک‌های سایت‌های دیگر و ارایه‌ی اطلاعات شخصی خودتان مثل شماره تماس، ایمیل و آی‌دی شبکه‌های اجتماعی پرهیز کنید.

با توجه به ساختار بخش نظرات، از پرسیدن سوال یا درخواست راهنمایی در این بخش خودداری کرده و سوالات خود را در بخش «پرسش و پاسخ» مطرح کنید.

- هرگونه نقد و نظر در خصوص سایت، خدمات و درخواست ها را با ایمیل info@greenmelk.com یا با شماره‌ی 34108 - 031 در میان بگذارید و از نوشتن آن‌ها در بخش نظرات خودداری کنید.